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          住建部明確:買房擬按套內面積算!

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          發表于 2019-2-24 01:12:52 | 只看該作者 |只看大圖 回帖獎勵 |倒序瀏覽 |閱讀模式


          買房一族擔心:公攤費用是否打到套內的單價?羊毛出在羊身上

          有房一族關注:將來賣掉若只能按套內面積增值稅豈不嚇死人?新舊兩種算法最關鍵

          金羊網訊 記者趙燕華報道:一套100平方米的房子,實際可得套內面積可能只有70-80平方米,其余20%-30%就是常見的公攤比例——一直被人詬病的“公攤面積”今后有望壽終正寢了。2月18日,住房和城鄉建設部官方網站發布《關于<城鄉給水工程項目規范>等38項住房和城鄉建設領域全文強制性工程建設規范公開征求意見的通知》。其中第二部分2.4.6條指出,“住宅建筑應以套內使用面積進行交易。”



          這是住建部首次在官方文件中明確提出房屋應由套內面積來進行交易,意味著不再有“開發商說多少就是多少”的公攤面積,人們在欣喜的同時也心存疑惑:對于買房一族最為擔心的是,公攤費用是否打到套內的單價?那就是羊毛出在羊身上;而有房一族更為關注的是,按套內算,樓價字面上會不會高了很多?比如以前按建筑面積買的,將來賣掉只能按套內面積?單價怎算?增值稅豈不嚇死人?也就是最關鍵新舊兩種算法,日后買賣時如何才能公平。

          對此,業內行家分析,就廣東而言,這個政策在廣東已經不是新鮮事物,以順德為例,早已經按建筑面積計算十幾年時間,總體上并沒有產生什么影響,政策沒改變供求關系,不改變成本構成,不影響建筑設計;房價也不會因為按套內面積計算,就便宜或者拉高了;目前的不動產登記證中建筑面積,套內面積都有標注,已經很清晰了。

          告別公攤!住宅擬按套內面積交易100平方不再只得70平方

          近日,據中華人民共和國住房和城鄉建設部網站消息,住建部發布38項住建領域全文強制性工程建設規范公開征求意見的通知,涉及住宅項目規范、非住宅類居住建筑項目規范、民用建筑通用規范、園林工程項目規范、城市軌道交通工程項目規范等38份規范的修改。

          其中《住宅項目規范(征求意見稿)》第二部分2.4.6條指出,“住宅建筑應以套內使用面積進行交易。”這是住建部首次在官方文件中明確提出房屋應以套內面積來進行交易。

          這意味著,近年來輿論密切關注的“買100平米房子只得70平米”現象有望得到解決。

          公攤面積,長期存在不一定合理

          一直以來,公攤面積因不符合國際慣例、認定標準相對模糊、現有法律法規沒有設定上限等問題一直為人詬病。

          記者查閱過資料,關于公攤面積的來源幾乎沒有一個肯定的答案,但是全世界只有中國內地和中國香港地區使用公攤面積計算房屋面積。而歐美一般都是按“室內面積”來計算房價。

          資料顯示,1987年深圳從香港引進了土地招拍掛這個模式,1994年從香港引進樓花形成內地的房屋預售制度,而公攤面積也非常有可能是從香港引進的,因為香港在2013年之前進行房屋銷售的時候采用的就是建筑面積計算方式,也就是使用面積(套內建筑面積)+公攤面積的方式。

          自2013年1月1日起,香港實行住宅物業銷售新規,要求地產代理在推銷二手住宅時要先行提供物業單位的實用面積信息,然后才可有選擇性地提供相關的建筑面積數據。同年4月29日《一手住宅物業銷售條例》正式實施,新規擴展至一手新盤,若代理違規,最嚴重會被撤銷牌照。香港房屋銷售由此告別“建筑面積”時代。(注:香港的“實用面積”,相當于內地的套內建筑面積。)

          但是,就是這個已經被香港地區所明令調整的公攤面積,卻在內地作為行規沿用至今。

          公攤面積往往是“一口價”

          對于公攤面積的處理,根據2000年開始實施的《房產測量規范》,分攤的公用建筑面積有:

          1、電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室等,以及為整幢服務公共用房和管理用房的建筑面積,以水平投影面積計算。

          2、共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻,以及外墻(包括山墻)以水平投影面積一半的建筑面積。

          至于公攤面積的具體比例,國家出臺的《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則》里并沒有強制性規定,只明確其比例由合同當事人來進行具體的約定。所以,公攤面積缺少標準、管理混亂,不僅會讓消費者在購房時對于實際面積很受傷,更使之在未來要支出物業費、取暖費等更多成本。

          如果購房者對開發商報的公攤面積持懷疑態度,想自己測量,從實際情況來看,幾乎不太可能。

          有業內人士介紹,開發商在辦理房產證前,要請測繪公司去實地測量,隨后出具測繪成果報告,里面有詳細的建筑面積、套內面積、公攤面積情況,并將其交給開發商。

          也就是說,測繪企業和房地產開發企業對于公攤面積都在哪些地方,最為清楚。但問題在于,開發商并不會把這份有詳細公攤情況的測繪成果報告交給購房者。

          然而,一幢樓中所有套內面積之外的地方都可以在公攤計算范圍內,對整棟樓進行測量,個人沒能力,雇公司又太貴。因此,公攤面積往往就成了“一口價”,開發商說多少就是多少。

          2008年,民盟甘肅省委會就曾在相關提案中建議,現有房屋面積中的“公攤面積”有違《物權法》精神,應該取消,并建議房屋面積測量交給業主委托測量。

          近年來,隨著商品房價格攀升,部分開發商更利用普通購房者對公攤面積缺乏深入了解與測算能力,不斷推高公攤面積和公攤系數,使之快速上漲并超過了30%。2010年,山東高密某樓盤推出后的公攤系數甚至超過52%,使購房者很受傷。

          中原地產首席分析師張大偉此前接受記者采訪時表示,公攤面積已經常常變成了開發商變相漲價的手段。“這個肯定是不合理的,其實公攤面積大的原因有兩方面,一方面的話是建筑本身的一些,然后另外一方面其實是公攤部分被開發商用來做其它用途是比較普遍的,最簡單的比如說有一些車位用途,有一些這個其他的公共設施等等,在購房的這個合同里面如果簽署這個不明確的話,有一些開發商就會用這個一些這個噱頭,其實是變相的達到了一個房價上漲的這么一個目的。”

          公攤面積計算方式缺乏標準

          有開發商告訴記者,開發商的計價方式是將自己建樓的成本均攤到每套房子上面,無論你的建筑面積還是用室內建筑面積都是這個價格,唯一有差別的只是每平米均價而已。

          對此,業內人士就指出,開發商計算方式的問題在于:

          一是公攤面積計算方式缺乏標準。公攤面積的計算一般都是各地自己決定,這也就直接導致了很多不良開發商在計算公攤面積的時候不是以一個公允的規則來計價,而是有意無意地想方設法增加公攤面積,從而達到自己賺錢更多的目的。

          二是公攤面積其實意味著高昂的未來費用。雖然從房價的角度來說,你用什么面積計算是影響不大的,但是實際上,未來的費用差距是非常巨大的,舉例來說,北方地區的房子往往都會收取取暖費,取暖費的收取標準是什么呢?就是按照你房子的面積來計算的,但是實際上大家真正能使用暖氣的面積只有室內的那個面積,這也就導致你每個月都要為那些不屬于你的面積交著取暖費。

          此外,房產稅征收在即,按照上海等試點城市的收法,也是按照面積征收,那么一旦房產稅開征了,這就意味著大家要為了很多不屬于自己的面積去交額外的稅收。

          因此,有法律界人士指出,公攤面積作為一種行業規則,最重要的改變,是要在合法性上打好補丁——通過法律制度的完善,獲取堂堂正正的法律身份,明確規則和各方權責,革除讓人詬病的積弊。

          焦點一:取消公攤面積會否導致房價上漲?

          準備購房的余小姐擔心,公攤費用是否打到套內的單價?那豈不又是羊毛出在羊身上?廣州克而瑞首席分析師肖文曉認為,住宅建筑應以套內使用面積交易是好事,讓老百姓只為實實在在的住房面積買單,不再讓居心不良者有渾水摸魚的機會。必須強調的是,按照套內面積計算,雖然用來計價的平方數少了,但這不代表房屋的總價就會降低,價格始終是由供求關系決定的,計價方式變了,單價的變化最終會體現在套內面積上。執行新規的結果,必然是名義房價全線上升,但這和房價真正的漲跌無太大的關系。

          地產經濟學家鄧浩志分析,公攤面積在華南地區爭議并不大,至少廣東很少,一般情況下是80%到85%的實用率,這方面爭議較大的是華北及更北的地區,因為天氣及建筑形式的差別,會造成一些爭議。

          而這個政策在廣東已經不是新鮮事物,以順德為例,早已經按建筑面積計算十幾年時間,總體上并沒有產生什么影響,政策沒改變供求關系,不改變成本構成,不影響建筑設計;

          “房子是一套一套賣的,不能按單價隨意選擇面積大小,隨意進行拆分合并買的,所以不會因為按套內面積計算,房價就便宜了。

          ”在鄧浩志看來,目前的不動產登記證中建筑面積,套內面積都有標注,已經很清晰了。

          焦點二:有房一族資產因此縮水?

          也有市民擔心,比如以前按建筑面積買的,將來賣掉只能按套內面積?單價怎算?到時增值稅豈不嚇死人?也就是說最關鍵新舊兩種算法,日后買賣時如何才能公平。因此有識之士表示,舊樓已交公攤,找誰去要回?建議應該自文件出臺日以后才執行。

          蘇寧金融研究院特約研究員江瀚表示,無論是公攤面積還是使用面積,這兩個面積計算只是對房地產的單價產生影響,因此對房地產的總價并不會有太大的變化。比如原來100平方米的房子售價在400萬,每平方米的單價大概是4萬元左右,但是實際上這個房子的使用面積只有70平方米,那么在這次改革之后,房子總價值的總價其實是不變的,但是每平方米的單價將會進行一定的變化,也就是折合成每平方米售價約5.7萬元,所以并不會影響大家的實際財富。

          而對于已經辦過房產證的老房子來說,一般情況下大家的房產證上面都會寫明建筑面積和實際套內面積,所以交易的時候,只要根據實際套內面積進行交易就可以了,如果房產證上并沒有實際寫明套內面積的話,相信房地產部門也會在交易過程中對這個面積進行一個明確的界定,不會對大家的日常生產生活產生什么明顯的影響。

          焦點三:真正落地可能至少還要三五年?

          住宅建筑以套內使用面積進行交易,業內人士對此相對冷靜,普遍認為,意見稿關于取消公攤的規定真正落地,可能至少還要三五年時間。畢竟這只是一個工程建設規范公開征求意見,距離正式文件還很遙遠,即使成為正式文件,也不確定是建議標準還是規定強制標準。

          從政策內容看,包括了住宅、商業、工程建設等方方面面,包括全裝修交付等等政策,這些政策起碼5年內落地可能性非常小。

          此外,實施落地之前需要考慮配套細則,比如原來的房屋是按照建筑面積交易,以后可能會面臨要交房產稅,那么面對前后不一樣的標準,這無疑要找一個比較公平、穩妥的方式來計量、轉換。

          中原地產首席分析師張大偉解讀稱,如果出臺套內計價模式,需要考慮之前已經入市的項目如何銜接的政策。上述文件系征求意見,距離正式文件還很遙遠。

          取消公攤各地情況

          重慶:已經執行17年

          在國內,按套內面積賣樓執行得最徹底的是重慶。早在2002年,重慶市人大常委會就以地方法規的形式,首次對商品房的計價方式做出明確規定和要求。2002年6月,重慶人大常委會通過了《重慶市城鎮房地產交易管理條例》,要求:商品房現售和預售,以套內建筑面積作為計價依據,商品房買賣合同及商品房權證應當載明共用部位及設施。

          該條例于當年8月1日施行,宣告重慶在全國率先強制施行商品房銷售以“套內建筑面積”計價的政策,不按這一計價依據銷售的開發商,將由房地產行政主管部門責令改正,并處以商品房交易金額5%~10%的罰款。

          順德:2000年4月已出臺

          在廣東,順德早在2000年4月就出臺政策規定,凡是新批準預售和確權的商品房,均實行按套(單元)內建筑面積計算房價,每個單元應分攤的公建面積不予計算和記載。

          不過,2014年,順德出臺政策規定:繳納房屋契稅標準從套內計價變成建筑面積計價。至此以后,開發商的賣樓方式就開始采用“雙軌制”,就是買賣合同在“商品房的價格”這一條款上不僅僅只有按套內面積計算的單價,還增加了以建筑面積計算的銷售單價。

          廣州:采用“雙軌制”

          2007年10月1日《物權法》實施當天,廣州市在全國率先公示相配套的測繪辦法——《關于建(構)筑物房地產測繪中貫徹實施物權法若干問題的通知(征求意見稿)》,在全國首次提出小區共有建筑面積不再分攤到戶,即取消了現有房產證上的“公攤面積”,市民買樓只看套內面積即可。

          據廣州市國土房管局測繪所介紹,根據該征求意見稿,物業小區中住宅、商鋪和公建配套設施都是屬于專有部分,這些物業業主是享有所有權的。而專有部分以外的如區內道路、綠地等共用地,公共大堂、走廊過道、電梯、樓梯等通道及變電室、值班警衛室、物業服務用房等屬于共有部分,這些部分將不再進行分攤,并將建筑物的共有部位面積分項列明,使業主更清晰了解自己的共有面積的使用范圍及構成。不過,據記者觀察,目前廣州實行的是按建筑面積賣房、銷售合同中也同時要求標明套內建筑面積的“雙軌制”的做法,產權證上也分別列明套內建筑面積、共有分攤面積、單元總建筑面積,以方便換算。




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